Дела дачные

 

В апреле 2011 года в Московскую коллегию адвокатов «Запрудский и партнеры» (МКА «Запрудский и партнеры») обратились граждане А. и Г. с вопросом, который в последнее десятилетие приобрел свою актуальность.
В период с 2004 по 2008 год наблюдалось резкое увеличение количества сделок, направленных на покупку загородной недвижимости. Так, в 2006 году в такую недвижимость приобрели на 50% больше покупателей, чем в 2005 году. Такая же, хоть и в меньших размерах, тенденция имеет место в настоящее время. При этом, многие покупатели, стараясь как можно выгоднее использовать имеющиеся денежные средства, при совершении сделки покупки-продажи земельного участка, инвестирования строительства и т.п. не прибегают к услугам опытных адвокатов, чем умело пользуются дельцы девелоперского рынка. Как результат собственники земельных участков становятся заложниками различных управляющих организаций и дачных (садоводческих) некоммерческих партнерств (товариществ), которые пользуются очевидными недоработками «Закона о дачниках»1. В настоящее время на данном рынке вращаются огромные денежные средства. Судить об этом можно даже по тому, что некоторые законопроекты «проходят» через Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации за полгода, а «дачное лобби» не пропускает законопроект2 по внесению изменений в вышеуказанный закон, который передается из одного комитета ГД РФ в другой уже с 2007 года и никак не может пройти второе чтение.
Суть проблемы, с которой граждане А. и Г. обратились в МКА «Запрудский и партнеры», заключалась в следующем:
В 2006-2007 году они и еще ряд физических лиц заключили договоры инвестирования строительства жилых домов в загородном поселке на территории области - соседний с Московской. В соответствии с этими договорами строительная компания принимала на себя обязательства построить жилой дом, подключить его к поселковым инженерным сетям (газ, вода, электричество), а граждане обязались оплатить строительство и в последующем заключить договор на эксплуатацию поселковых сетей с организацией, определенной застройщиком. В 2009-2010 годах дома введены в эксплуатацию, а за так называемые «эксплуатационные услуги» граждане стали платить от 6 до 18 тыс. рублей в месяц, в зависимости от площади участка и дома, и это без учета оплаты за воду и электричество управляющей организации эксплуатации (далее – УКЭ). На территории поселка более 100 участков, соответственно ежемесячно УКЭ получает около 1 млн. рублей. При этом, кроме вывоза мусора и охраны на въезде УКЭ никаких других услуг не оказывает (детские площадки и зоны отдыха не оборудованы, освещение по улицам не проведено и т.п.), при этом цены ежегодно поднимаются на 20-30 %. Инициативной группой граждан было принято решение о том, чтобы заключить договоры на поставку электрической энергии с гарантирующим поставщиком электроэнергии области - Облэнергосбыт (как московский Мосэнергосбыт). По просьбе гр. А должностные лица УКЭ выдали ему акт о технологическом присоединении его дома к поселковым сетям и поставили на данном акте печать. Другим гражданам акты были оформлены, но после того как руководство УКЭ узнало, для чего граждане получают акты, отказали другим собственникам в постановке печатей. Гр. А заключил договор с Облэнергосбытом, остальным было отказано в заключении договора, на основании того, что по запросу гарантирующего поставщика УКЭ ответило, что граждане якобы к поселковым сетям не подсоединялись (это при том что граждане на протяжении 2-х лет оплачивали УКЭ объемы потребленной энергии). 1 апреля 2011 г. УКЭ отсоединило гр. А от поселковых сетей как электроснабжения, так и холодного водоснабжения.
Изучив представленную информацию и получив от различных областных организаций сведения адвокатами МКА «Запрудский и партнеры» было принято решение о необходимости действий по двум направлениям, а именно:

  1. По факту отключения домовладения гр. А – подать заявления в прокуратуру района и в суд о пресечении незаконных действий УКЭ и восстановлении подачи электроснабжения и холодной воды в его домовладение.
  2. По факту непредставления гражданам актов о технологическом присоединении и разграничении балансовой принадлежности – обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по области.

I. Восстановление подачи ресурсов в домовладение гр. А

Сразу хотим отметить пассивную и по нашему мнению крайне заинтересованную позицию прокуратуры района в данном вопросе и неспособность вышестоящих органов прокуратуры контролировать соблюдение законности в своих подчиненных структурах. Прокуратура района ограничилась выдачей УКЭ предписания о прекращении незаконных действий и до окончания судебного процесса никаких мер по контролю за исполнением данного предписания не приняло. Более того, прокуратура района удовлетворилась ответом УКЭ о том, что исходное положение восстановлено, а два сотрудника УКЭ наказаны в дисциплинарном порядке за «самоуправство». Данный ответ получен прокуратурой до основного заседания суда, а подача электричества и вод в дом восстановлены только после решения суда.
В суде представители УКЭ пытались доказать, что домовладение гр. Аникогда не было подключено к энергосети и сети водоснабжения поселка, а сам гр. А платил УКЭ не за воду, а «из личных побуждений», то есть просто так. А так как дом не был подключен к сетям, то и сотрудники УКЭ данный дом от них не отключали. Суд такие, ничем не обоснованные и неподкрепленные «доказательства», не принял во внимание, а изучив платежные документы, заслушав свидетельские показания о том, что в дом гр. А поставлялась вода и электрическая энергия именно из поселковых сетей, о том, что он оплачивал данные ресурсы именно в бухгалтерии УКЭ, пришел к выводу о том, что отключение домовладения гр. А от поселковых сетей произведено именно сотрудниками УКЭ с целью причинить ему вред за обращение в Облэнергосбыт и для того, чтобы он заключил договор с УКЭ на выгодных для последней условиях. Действия УКЭ по отключению домовладения гр. А от поселковых инженерных сетей признаны незаконными. По решению районного суда:
1. УКЭ восстановило подачу холодной воды и электрической энергии в домовладение гр. А, при этом на основании ст. 212 Гражданского процессуального кодекса РФ данный пункт обращен к немедленному исполнению, что позволило восстановить подачу ресурсов в дом, не дожидаясь вступления решения суда в законную силу (так как УКЭ обжаловало данное решение в областном суде, это решение могло вступить в силу только к осени);
2. УКЭ выплатила гр. А компенсацию за моральный ущерб, возместила судебные расходы и оплатила штраф в доход федерального бюджета.

II. Рассмотрение дела в Управлении ФАС по области

Заявление в УФАС по области было подано на основании ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции»3.
Рассмотрение дела осложнялось тем, что фактическим владельцем инженерных сетей является дачное некоммерческое партнерство (в которое собственников участков не принимают, а членами являются физические лица – владельцы той самой строительной организации, которая застраивала поселок, и владельцы УКЭ). А также тем, что в УФАС обратились граждане, а не допустим Облэнергосбыт, чьи финансовые (конкурентные) интересы непосредственно затронуты невозможностью граждан заключить договор с Облэнергосбыт. Так, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа по одному из дел4было признано, что ФАС не может рассматривать заявления физических лиц, а может только регулировать взаимоотношения между «финансовыми акулами» российского бизнеса. При такой практике должностные лица управления ФАС по области старались затянуть дело, «спустить его на тормозах», рассчитывая на то, что граждане и их адвокаты из Москвы не проявят должной настойчивости и расследование по делу можно будет прекратить по какому-либо основанию. Рассмотрение дела по различным причинам откладывалось 5 раз, представители УКЭ на заседания комиссии не прибывали, запрашиваемые документы и сведения УКЭ не представляло.
В данной обстановке адвокатом МКА «Запрудский и партнеры» было принято решение об обжаловании затягивания дела Главе Федеральной антимонопольной службы, а также о сообщении данного факта Губернатору области. Данные действия, конечно, привели к тому, что состав комиссии подвергся административному воздействию и испытывал личную неприязнь к заявителям. Но, у данного решения оказалось больше плюсов, чем минусов, а именно:
- сменился председатель комиссии – им вместо одного из начальников отделов стал непосредственно начальник Управления ФАС по области;
- наличие вышестоящего контроля не позволило комиссии прекратить дело по формальным основаниям, которые описаны выше;
- и самое главное – комиссия перешла к активным действиям.
Впервые с момента обращения граждан, комиссия УФАС по области стала запрашивать информацию не только у УКЭ, а в различных регистрирующих и контролирующих органах субъекта федерации, ответчиком по делу был привлечен Облэнергосбыт (так как он отказал гражданам в заключении договоров по формальным основаниям). Но самое главное – комиссия осуществила выезд в поселок и с участием представителей Облэнергосбыта и жителей поселка зафиксировала факт наличия технологического подключения домовладений поселка к энергосетям поселка, обслуживание которых осуществляет УКЭ. По данному факту был составлен акт, который представитель УКЭ отказался подписать, что было зафиксировано в акте.
На заключительное заседание комиссии представитель УКЭ все же явился, высказал мнение, которое озвучивалось и в суде по заявлению гр. А. Решением Управления ФАС по области:

  1. Дело в отношении Облэнергосбыт прекращено в связи с тем, что Облэнергосбыт был введен УКЭ в заблуждение относительно факта технологического подключения граждан к поселковым сетям.
  2. УКЭ признано занимающим доминирующее положение на товарном рынке услуг по передаче электрической энергии в границах поселка, а действия УКЭ по невыдаче гражданам актов о технологическом присоединении и разграничения балансовой принадлежности признаны нарушающими требования п. 1 ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции».
  3. Выдано предписание УКЭ о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, а именно: не препятствовать перетоку электрической энергии до домовладений, а также составить и выдать акты разграничения балансовой принадлежности энергосетевого оборудования любому обратившемуся потребителю электрической энергии, чье оборудование имеет технологическое присоединение к сетям поселка.

По результатам разрешения данного конфликта следует сделать несколько выводов, имеющих практическое значение для граждан, приобретающих в собственность земельные участки и заключающих договоры инвестирования строительства:

  1. При заключении любых договоров (соглашений и т.п.), касающихся приобретения собственности не полагаться всецело на свою юридическую грамотность, а провести правовую экспертизу проектов документов у адвокатов, специализирующихся в данной отрасли права.
  2. Приобретая в собственность земельный участок, находящийся на территории некоммерческого объединения (дачного, садоводческого или огороднического партнерства, товарищества) предпринять меры по вступлению в него, в противном случае данное некоммерческое объединение других граждан на законных основаниях5 сможет диктовать Вам свою волю по различным вопросам, начиная от въезда на территорию партнерства, заканчивая обязательством Вас в судебном порядке оплачивать пользование имуществом общего пользования.
  3. Не бояться отстаивать свои права и законные интересы, гарантированные Конституцией РФ, как путем обращения в государственные органы, так и обращением в суд.

В заключение, хочется отметить, что после судебного разбирательства и рассмотрения дела в управлении ФАС должностные лица УКЭ подали на наиболее инициативных граждан, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке, иски о взыскании с них «образовавшейся задолженности» за услуги эксплуатации. Благодаря грамотной позиции адвокатов Московской коллегии адвокатов «Запрудский и партнеры», различными судами отказано в удовлетворении требований УКЭ. Но, это уже тема следующей статьи.

Кальнев Вячеслав Александрович
МКА «Запрудский и партнеры»
8-495-666-20-88, www.zaprudskiy.com

1 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

2 Законопроект № 444626-4 «О внесении изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"»

3 Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

4 См. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу А68-870/10.

5 Статья 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

www.dachy.su заокские-просторы.рф

(903) 170-62-00

Веб камеры

форум жителей